152. 長實日出康城「賺到盡」的短線策略

樓宇交樓質素問題

據昨日蘋果日報報道長實和港鐵合作發展的日出康城，業主收樓時發現長實有不少極富意的「賺盡」特色和質素有問題的多宗罪，包括：

1. 露台天花入伙已剥落及有空心磚

2. 欠缺分體式冷氣機背後一段約兩呎長的天花線天花線

3. 地腳線厚逾一吋，原來內藏電話線和電線

4. 有單位玻璃窗有微細小孔，有單位發現十二幅有問題之多

5. 買樓時附帶的全屋家電，只得半年保養，續保首年只可光顧長實旗下的豐澤電器

有關樓宇質素的問題不知是和延期交樓而造成倉促交樓及因與港鐵分成利潤的比例較高有關。

賺到盡的短線(/短視)策略

看到長實那些富有創意挖盡心思在每一個細微地方去榨盡業主的金錢方法，不知覺得為超人和小超人汗顏，還是覺得發展商有違企業道德良知，可能連普通小商小販的良知也不如，可能和最近電視上看到，國內有些不法商人，用工業用硫酸去漂白漁翅，訪問他們知不知道這有害人體，他們竟說這些都是有錢人才會有錢去買，意指有錢人活該。

表面上看，長實這樣做當然可除發水外，也賺盡每個機會，可能很快其他香港地產商也跟風照抄長實的創意做法可也。但細心一想，這雖可欺騙業主一時，但不可能欺騙一世，不可能當香港樓宇買家都是白痴不懂計數。

長遠來說這肯定會損害自己的商譽，大家購買這發展商的樓宇時會有一定的Discount成份計算在內，即這發展商的樓宇要較其他發展商的樓價較平宜才有人願意購買，因要預其實際補救其質量的成本因素。這正如大家聴到華樊的樓，第一印象是其質素差和有起"鹹水樓"的往績，其實現時大都不會再起鹹水樓，但這印象卻揮之不去，現實一點看，這影響就是華樊賣樓的速度和價格要比其他發展商慢和稍低。相反的則是新鴻基地產，由於他們十分著重樓宇的質素，故他們的樓宇發售價就可較其他發展商較高，銷售速度也較快，因較受買家歡迎。新地的質素較優，從新地郭氏兄弟不時會到其發展的屋邨探訪住客，了解他們對樓宇的質素滿意情況，可見新地自己對自己的物業十分重視和滿有信心，否則那當去訪客，不怕他們乘機投訴一番。另一方面這也反影新地重視顧客(業主)的價值和不斷改善其樓宇品質和服務的決心，試問下屬看到頂頭大上司都親自出巡，做下屬的那間怠慢。

驗樓和維修成本

樓宇售價動輒百萬元交易，不明白為什麼地產商不重視樓宇的交收質素，交收前自己找人驗樓和修好才交給業主，第一是交出好質素樓宇本是發展商的責任，第二是這維修問題終究要做，分別是由業主收樓檢驗後投訴或是發展商先行處理好。前者會令業主覺得發展商只顧賺錢毫無商業道德，後者會令業主覺得自己備受尊重和安心收樓。第三是發展商請人或由自己人負責驗樓，相對樓宇售價是一個非常微細的開支。

以其他產品來說如電器和汽車，回收維修的成本往往較出廠前做好質量檢查和修復更高，我相信起樓交樓的情況也類似，若發展商重視質量問題，在興建時避免質量問題，肯定勝於起後才執漏，而交樓前執漏肯定會增加發展商的商譽。最終損失的其實是發展商自己，華樊就是一例。

 

有關蘋果日報的報導如下：

600萬元住宅 幾十蚊天花線都慳
地產商處處賺到盡

2010年10月25日

特區政府成立百億關愛基金，試圖化解「仇富」情緒，但發展商處處「賺到盡」，小市民怨氣怎能平復。怎樣才算「賺到盡」？購入長實日出康城單位的小業主有深刻體會。除單位延期交樓及嚴重發水外，更有不少極具創意的「賺盡」特色，由地腳線到天花線的「慳家」設計，到全屋家電只得半年保養，曾光顧長和系三個樓盤的小業主不禁問：「發展商良心去咗邊？」　記者：林浚川

長實樓賺到盡　小業主呻笨

張氏夫婦多年前購入和黃發展、樓齡逾 30年的紅磡灣中心，其後搬到同是和黃旗下的黃埔花園，到最近買入長實的日出康城第二期領都。以樓論樓，夫婦兩認為領都質量和設計最差，張太慨嘆：「呢幾十年全世界都進步，只有長實倒退。」張先生則說：「初時日出康城叫夢幻之城，入到嚟乜嘢夢幻都破滅晒！」

露台天花入伙已剝落

張家的四房單位面積過千呎，買入價逾 600萬元，價錢堪稱區內豪宅，但張太批評質量連公屋都不如。例如全屋 12幅玻璃窗都有微細小孔，擔心可能整塊爆裂，要全數更換。露台天花剛入伙已剝落，裝修師傅修葺時發現三塊「空心磚」，導致批盪不平，又要換。大廈走火樓梯牆身只上油漆，表面粗糙不堪，張太狠評：「公屋都冇咁求其啦！」
客廳天花線看似延伸全屋，實際上兩部分體式冷氣機背後，都欠缺一段約兩呎長的天花線，張先生要求長實補回卻被拒：「職員話呢段係唔包，叫我自己去搵，我搵勻全港都冇，肯畀錢都買唔到」。多次投訴後，長實終補回兩段成本價可能只是數十元的天花線。
要數最具創意的「賺盡」設計，非地腳線莫屬。一般地腳線厚度不超過一厘米，但長實旗下多個新盤，地腳線厚逾一吋，原來內藏電話線和電線，省卻線路走喉入牆的建築成本。小業主若要更換全屋地腳線便要自掏腰包，若不更換地腳線，絕大部份現成傢俬都無法貼牆，實用空間買少見少。

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張家單位十二幅玻璃窗有微細小孔，將來可能爆裂，要全數更換。

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領都露台天花剛入伙已滲水剝落，原來是內藏空心磚。

附送家電僅半年保養

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長實主席李嘉誠曾說「君子愛財，取之有道」，但旗下的領都卻被批評為沙漠都掘到出水之作。資料圖片

日出康城另一「賺盡」特色是買樓時附帶的全屋家電，竟只得半年保養，張太說：「我做咗幾十年人，第一次聽電器得半年保養。」更絕的是業主如要續保，首年只可光顧長實旗下的豐澤電器。有日出康城業主在網上透露，入伙不久冷氣機即故障，致電豐澤才知保養期已過，上門檢查收費 450元，留言慨嘆：「不能不佩服佢哋（發展商）賺錢諗頭，真係沙漠都掘到出水」。
張氏夫婦寄望長實盡快完成「執漏」，但本身是日出康城第一期首都業主的將軍澳區議員方國珊表示，首都入伙超過一年，很多單位仍未完成「執漏」，「每個單位都講緊幾百萬，發展商係咪真係要咁樣賺到盡？將咁嘅質素嘅樓交畀買家？」
長實成本亦「鍊到盡」，建築業界指長實分判工程向來價低者得，分判商「冇肉食」只好向下壓榨，重效率多於質素，是樓盤質素參差主因。